← Cofnij

Wspólnoty mieszkaniowe – czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Zgodnie art. 20 ust. 1 ustawy  z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.): „Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.”
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1).
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1), zaś „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.” (ar. 22 ust. 2).

 

Ustawa o własności lokali nie zawiera wyczerpującego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a jedynie przykładowy. Przepis art. 22 ust. 3 stanowi:

 

„Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1)   ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2)   przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3)   ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4)   zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5)   udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a)  udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6)   dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a)  nabycie nieruchomości,
7)    wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8)   ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9)  udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10)  określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”

 

Czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, dokonana bez zachowania wymagań ustawowych (uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu) nie będzie prawnie skuteczna.

 

„O ile nieprawidłowe umocowanie członków zarządu samo w sobie powoduje wadliwość czynności dokonywanych w imieniu wspólnot, o tyle złożenie oświadczenia o dokonaniu czynności przez członków zarządów wspólnot mieszkaniowych nie jest wystarczające do skutecznego dokonania czynności wymagającej umocowania określonego w art. 22 ust. 2 u.w.l. Wadliwość czynności dokonywanych w imieniu wspólnot mieszkaniowych, spowodowana brakiem wskazanego umocowania, nie jest wynikiem wadliwej reprezentacji wspólnot mieszkaniowych, lecz braku szczególnego umocowania w stosunkach wewnętrznych, którego obowiązek uzyskania wynika z art. 22 ust. 2 u.w.l. Uzyskanie pełnomocnictwa określonego w powołanym przepisie jest warunkiem skuteczności czynności, w szczególności w stosunku do właścicieli lokali, nie decyduje natomiast o prawidłowej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przez członków zarządów.” (Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 maja 2012 r., sygn. akt I ACa 933/11).

 

Istotnego znaczenia nabiera również sformułowanie w sposób prawidłowy treści uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 860/12 zawarł w tej sprawie następujące wskazania: „Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Opierając się na systemowej wykładni tego sformułowania za oczywistą musi uchodzić ta okoliczność, że zgoda winna odnosić się do co najmniej w przybliżeniu określonej czynności. Jedynie zakres przedmiotowy czynności uwidoczniony w treści uchwały pozwala stwierdzić, w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą z czynności tej się należycie wywiązuje. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu ze zgodą jaką wyrazili.”
Natomiast Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt I ACa 149/09 (publikacja: POSAG 2009/1/57-58) stwierdza: „Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta.”

Zatem w praktyce działania wspólnot mieszkaniowych istotnego znaczenia nabiera kwalifikacja danej czynności, jako czynności zwykłego zarządu lub czynności zakres ten przekraczającej, a w efekcie określenie potrzeby uzyskania stosownej uchwały i pełnomocnictwa, precyzujących rodzaj i zakres czynności oraz ich strony.